الرياض أفضل الأسواق فيما يتعلق بسوق المساحات المكتبية
كتب: هشام مبارك
استمرت إيجارات المساحات المكتبية من الدرجة الأولى على مستوى المنطقة في تحقيق أداءً قوياً مع استمرار ضيق المعروض، في حين أن بعض القطاعات مثل البنوك والخدمات المالية والتأمين والنفط والغاز انضمت إلى بعض مصادر الطلب الحديثة مثل قطاعات التكنولوجيا والإعلام والاتصالات، للاستفادة من مساحات العقارات عالية الجودة التي تم إضافتها للسوق.
ومن المتوقع أن يصل إجمالي المساحات المكتبية في الأسواق الرئيسية بدول مجلس التعاون الخليجي إلى 30.25 مليون متر مربع بنهاية العام 2023 مقابل28.54 مليون متر مربع في العام 2022،
وفقاً لتحليل بيانات الاستشاريين. كماأظهرت بيانات الاستشاريين ارتفاع إيجارات المكاتب الممتازة في معظم الأسواق في الربعين الأول / الثاني من العام 2023 حيث شهدت الرياض (+ 19 في المائة) ودبي (+16 في المائة) وجدة (+ 15 في المائة) أبوظبي (+ 9 في المائة) نمواً قوياً على أساس سنوي. من جهة أخرى، أشارت جيه إل إل إلى تراجع متوسط معدلات المساحات الشاغرة على مستوى السوق في الرياض إلى نسبة 1 في المائة بنهاية الربع الأول من العام 2023،ونوهت إلى اتجاه الشركات للتوسع إلى شمال الرياض نظراً لتحسين إمكانية الوصول وتوافر مواقف أفضل للسيارات.
كما أشاروا أيضاً إلى أن الشركات المحلية والشركات العائلية هي التي تقود الطلب في جدة نظراً لتفضيلها الانتقال إلى مناطق جديدة باتجاه الشمال والغرب،
في حين تشير تقديرات مجموعة سي بي أر أي إلى أن معدلات الاشغال قد تحسنت إلى نسبة 88 في المائة في بداية العام 2023 مقابل نسبة 78 في المائة العام الماضي
. وفي دبي، مثل الوافدون الجدد 40 في المائة من إجمالي الاستفسارات الواردة بنهاية الربع الأول من العام 2023 وفقاً لشركة سافيليس، بينما استمرت عملية توحيد الأنشطة وتطوير المساحات المكتبية من قبل الشركات. وتمكنت القطاعات المصرفية والخدمات المالية والتأمين مرة أخرى من ترسيخ مكانتها كقطاعات رئيسية تقود عملية الطلب على المساحات المكتبية في الرياض ودبي وأبو ظبي، بينما نتوقع أن تظل شركات قطاعات التكنولوجيا والإعلام والاتصالات والذكاء الاصطناعي والروبوتات والرعاية الصحية / الصيدلة والشؤون القانونية من شاغلي الوحدات المكتبية النشطين،
وهو الاتجاه الذي بدأ في الظهور منذ العام 2020. ومن المتوقع أنتظل معظم الأسواق الخليجية قوية وذلك نظراً لأن المعروض من المساحات المكتبية مايزال محدوداً. بالإضافة إلى ذلك،
قد تشهد بعض الاتجاهات التي بدأت مع ظهور جائحة كوفيد-19 مساراً معاكساً في الفترة القادمة، حيث تراقب الشركات تعليمات العودة للعمل من المكاتب واستراتيجيات العمل المرنة / عن بعد حتى تحافظ على تخفيف أصولها ومراعاة للتكلفة. كما ستواصل بعض الشركات متعددة الجنسيات اتجاهها لتفضيل المساحات المكتبية المستدامة الحاصلة على شهادة اعتماد الريادة لأنظمة الطاقة وحماية البيئة LEED،
والتي تراعي عدد من العناصر الهامة مثل الرفاهية والبنية التحتية التي تتسم بمستويات افضل من الترابط والاتصال.تزايد فجوة العرض والطلب للمستودعات الصناعية وفقاً لمستوى الاستدامة، ومراكز التسوق الإقليمية الكبرى تستعيد مكانتها كإحدى القطاعات المفضلة بنهاية دورة السوق
:استمرت الاتجاهات التي شهدناها في العام 2022 حتى العام الحالي مع زيادة نمو الطلبعلى مساحات المستودعات الصناعية عالية الجودة في دول مجلس التعاون الخليجي، في حين ظل المعروض من هذه المساحات قليلاً للغاية. حيث ارتفعت إيجارات هذه النوعية من المساحات بصفة عامة في كافة الأسواق، مع وجود بعض المساحات التي تشهد زيادات ثنائية الرقم على أساس سنوي من حيث النسبة المئوية. وستظل خطط التحول الصناعي الوطنية اقوى محرك لهذا القطاع في المستقبل،
والذي من المقرر أن يستقطب الاستثمارات من القطاع الخاص مثل الشركات الدولية الكبرى في مجال الخدمات اللوجستية والمطورين العقاريين، وذلك في ظل تطلعهم للاستفادة من نمو المراكز الصناعية الرئيسية وتحقيق عوائد جذابة تصل إلى + 8 في المائة. وفي الإمارات، افتتحت ميرسك، الشركة العالمية للخدمات اللوجستية المتكاملة مخزنها الجديد المبرد على مساحة تتجاوز أكثر من 13ألف متر مربع في مدينة دبي الصناعية. وعلى صعيد منفصل، أعلنت مجموعة سيلفر لاينجيت في الربع الأول من العام 2023 عن استثمارها 200 مليون درهم إماراتي في بناء منشأة تصنيع ومستودعات ومكاتب شركات جديدة تمتد على مساحة 1.37 مليون قدم مربع في مدينة دبي الصناعية،
والمقرر افتتاحها بحلول العام 2025. وفي السعودية، فإن التوسع الهائل الذي تشهده المملكة في مجال مناطق الإيداع التي تتميز بقربها من الموانئ يزيد من قدراتها على تخليص وتخزين وإعادة تصدير البضائع إلى عدد أكبر من الوجهات،
وقد يساهم ذلك في تعزيز مكانة المملكة لتصبح أحد المراكز الرئيسية الكبرى للتخزين إعادة التوزيع على مستوى المنطقة. بالإضافة إلى ذلك، فإنه في ظل استهداف السعودية لزيادة عدد المصانع من 10,640 منشأة صناعية إلى 36,000 مصنع سيؤدي أيضاً إلى زيادة الطلب على مساحات المستودعات الصناعية.الى ذلك، لايزال قطاع التجزئة العقاري حساساً تجاه العرض، حيث تشهد الأسواق التي استوعبت الامدادات الجديدة اتجاهات أكثر ضعفاً بصفة عامة.
وكان هذا واضحاً من اتجاهات الإيجارات في النصف الأول من العام 2023، حيث ظلت كافة الأسواق باستثناء الرياض (+ 11 في المائة) مستقرة أو شهدت تراجعات على أساس سنوي، وفقاً لبيانات الاستشاريين. ويواصل أصحاب المراكز التجارية التركيز علىزيادة بصمة الترفيه العائلي لجذب الزائرين.
في حين يقوم تجار التجزئة بتقييم خطط التوسع في مراكز التسوق بصفة مستمرة ودراسة التأثير المحتمل لزيادة إستراتيجيات القنوات الشاملة مثل خدمات Click & Collect وحملات التسويق التي يقودها المؤثرون للحفاظ على الربحية والحصة السوقية.إلا أننا نرى أن مخاطر التجارة الإلكترونية التي تعلق إلى حد كبير الآمال في تحقيق مكاسب مستمرة على حساب الحصص السوقية لتجار التجزئة التقليديين قد تراجعت بشكل كبير بعد جائحة كوفيد -19. كما أن مالكي مراكز التسوق في المراكز التجارية الإقليمية والتي تعتبر الأفضل في فئتها بإمكانهم الحفاظ على مساحات شاغرة بمعدلات طبيعية عند مستوى 4-5 في المائة. كما قد يتمكنوا من الحد من مخاطر محفظة المستأجرين من خلال مراقبة مؤشرات الأداء الرئيسية مثل إقبال المتسوقين و مبيعات المستأجرين ونسب تكلفة الإشغال
، والتي من المقرر أن تمكنهم من تجديد العقود أوالتفاوض مع المستأجرين عند انتهاء عقودهم بأسعار إيجار مواتية. وفي مثل هذه المساحات التجارية المميزة، سيستمر تجار التجزئة في البحث عن المزيد من المواقع الاستراتيجية لمنافذ البيع مع استعدادهم لدفع أسعار أعلى للظهور بصورة أفضل
